코람코자산신탁

리츠 개론

리츠 정의: 코람코자산운용은 R&S실(Research & Strategy)이 13일 2025년 1분기 상업용 부동산시장 보고서(불확실성 속 회복: 불균형적이지만 반등세)를 발간했다고 밝혔다. 보고서에는 오피스, 물류센터, 데이터센터, 호텔 등 섹터별 시장분석이 담겼다. 코람코는 보고서에서 거래 규모 증가는 반갑지만 비상계엄과 미국 트럼프 대통령 당선으로 대내외 불확실성이 지속되고 있다고 진단했다. 자본 시장의 유동성이 부족한 상황에서 투자자들은 과거보다 더욱 신중히 투자처를 선별하고 있다는 분석이다.

투자 섹터별로는 서울 오피스 공실률이 4.9%대로 상승하며 전년보다 2% 늘어났다. 서울 마곡업무지구에 공급된 신규 오피스의 영향이다. 이곳은 서울 다른 업무지구에 비해 상대적으로 저렴한 임차 비용으로 경비 절감이 필요한 기업들에게 좋은 대안이 될 것이라 평가했다. 또한 2029년 이후 CBD(중심업무지구)지역에 기존 오피스공간의 35%에 달하는 약 99만평의 신규 오피스가 공급될 예정이었으나 착공 지연 등으로 인해 실제 준공 시기는 계획보다 수년 미뤄질 것으로 내다봤다.

물류시장의 신규 공급은 확실하게 감소세로 전환됐다고 밝혔다. 이로 인해 공급 과잉 우려는 앞으로 줄어들 것으로 판단했다. 실제 최근 물류 센터의 캡 레이트(Cap rate·부동산 투자 대비 수익률)는 6%를 넘어섰다. 다만 임차사들이 선호하는 구체적인 사양을 갖춘 물류센터 중심으로 투자 수요가 몰릴 것으로 전망됐다.

리츠 운용 흐름도

리츠의 장점

투자자 입장

우수한 수익성: 철저한 시장 조사와 분석을 통한 부동산 투자로 투자 위험 대비 높은 수익률을 기대 할 수 있습니다. 리모델링 등 전문적이고 체계적인 자산관리를 통해 부동산 가치를 높여 추가 이익이 가능합니다.
든든한 안정성: 투자대상이 실물자산인 부동산이므로 물가가 상승해도 투자가치의 하락 위험이 최소화 됩니다. 최악의 경우 보유 부동산 처분으로 투자원금 손실을 최소화할 수 있고 임대료, 공실률, 관리비용 등에 대한 합리적인 투자 분석을 통해 안정적인 주주 수익률을 제시합니다.
편리한 유동성: 상장된 리츠의 경우, 필요할 때 보유 주식을 팔아 현금화할 수 있습니다.
투자기회의 확대: 개인 투자자 등의 소규모 자금 으로도 대형 부동산의 투자 기회를 얻을 수 있습니다.

사업자 입장

사옥매입의 수단

건물주에 준하는 지위를 가질 수 있으며 투자 및 임차에 따른 재무 효과를 누릴 수 있습니다. 자산관리회사(AMC)의 전문적인 자산관리 노하우 활용을 통한 자산 운영의 효율성을 극대화 할 수 있습니다.

빌딩 명 변경가능
외부 간판 부착 가능 (Naming Right)
REITs 이사진 선임을 통해 건물 운영의 주요 사항에 대한 의사결정 참여 가능
차후 건물에 대한 임대 수요 발생시, 긴밀한 협의를 통해 사전적이고 적극적인 대응 가능

소규모 투자로 사옥 마련 Needs 충족 (총 소요자금의 10% 내외 투자)
주주로서 임대료 수입에 의한 운영수익 및 자산가치 상승이익 향유
시장 대비 저렴한 임차 조건으로 임차비용 절감

우선매수청구권을 부여로 자체 사옥 확보 기반 마련
자산관리만 전문적으로 수행하는 자산운용회사의 전문성과 경험을 통해 자산운영 Risk 최소화
부동산의 보유 기업은 본업에만 집중할 수 있는 환경 조성으로 사업 경쟁력 강화

세제 혜택: 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당할 경우, 법인세가 거의 발생하지 않습니다. (법인세법 제 51조의 2)직접투자의 경우 토지에 대한 재산세와 종합부동산세가 누진과세(최고 세율 0.7%) 적용되나, 리츠를 통한 투자의 경우 토지재산세가 0.2%의 단일 세율을 적용받아 종합부동산세 대상에서 제외됩니다.(지방세법 제 106조 및 동법시행령 102조)

보유자산 유동화

재무제표 상 고정자산을 Book-off하며, 운영자산 확보 및 재무지표 개선이 가능합니다. 또한 리츠 지분출자를 통해 건물 소유자와 유사한 위상을 보유할 수 있고, 매도인에 대해 우선매수선택권 부여로 리츠 운영 만기 시 자산 재매입도 가능합니다.

보유 건물의 매각대금으로 부채상환 시 부채비율 감소
REITs 지분출자를 통해 건물 소유자와 유사한 형태의 위상 보유 및 임대수익 향유
매도인에 대해 우선매수선택권 부여로 REITS 운영 만기 시 자산 재 매입 가능
건물시설관리(Facility Management) 관련하여 계열사 활용 가능

개발사업 안정화 도모의 장점

개발 리츠가 명목상 시행사 및 차주로 금융도관체(SPC) 역할을 수행합니다. 또한 시행사 또는 시공사가 공사중인 사업의 전체 또는 일부에 대해 준공 조건부로 리츠에 매각할 수도 있으며 이 경우 리츠의 선매입 대금으로 사업비를 충당할 수도 있습니다.

리츠로 직접 개발

개발 REITs가 명목상 시행사 및 차주로 금융도관체(SPC) 역할
자산운용사가 사업계획 수립, 펀딩 등 실 업무 수행 및 법인이사로 개발 REITs의 대표이사직 수행

준공 조건부 선 매입형

시행사 또는 시공사가 공사중인 사업의 전체 또는 일부에 대해 준공 조건부로 REITs에 매각
시행사 또는 시공사는 REITs의 선매입대금으로 사업비 충당 → 금융비 절감 효과 및 안정적인 사업 수행 가능

토지 현물출자 등 지주공동사업

기존 토지보유자 또는 기업의 보유부동산을 REITs에 현물출자하여 REITs가 이를 바탕으로 하여 직접 개발

리츠의
종류와 특성

리츠의 종류

유형	형태	투자대상	내용
기업구조조정(CR) REITs	Paper Company (명목회사)	기업구조조정용 부동산	자산의 투자·운용·자산관리를 전문 자산관리회사(코람코자산신탁 등)에 위탁하는 형태
위탁관리 REITs	Paper Company (명목회사)	일반 부동산	자산의 투자·운용·자산관리를 전문 자산관리회사(코람코자산신탁 등)에 위탁하는 형태
자기관리 REITs	일반 회사	일반 부동산	자산의 투자·운용·자산관리를 자체 인력으로 직접 수행하는 형태 • 실체 회사로서 법인세 혜택 없음

종류별 특성

구분	위탁관리 REITs	기업구조조정 REITs	자기관리 REITs
투자대상	일반 부동산	기업구조조정용 부동산	일반 부동산
회사형태	Paper Company (상근인력 없음)	Paper Company (상근인력 없음)	일반 회사 (상근인력 보유)
최저자본금	50억	50억	70억
주식분산	1인당 50% 이내	제한 없음	1인당 50% 이내
주식공모	자본금 30% 이상	의무사항 아님 (사모 가능)	자본금 30% 이상
상장	요건충족 후 즉시	의무사항 아님	요건충족 후 즉시
자산구성	• 부동산 및 부동산 관련 유가증권 등: 80% 이상 • 부동산: 70% 이상	부동산: 70% 이상	• 부동산 및 부동산 관련 유가증권 등: 80% 이상 • 부동산: 70% 이상
개발사업	주주총회 결의에 따라 총자산의 100%까지 투자 가능

리츠
시장 동향

지속적 성장 유지: 2024년 12월 말 기준 국내에는 400개의 리츠가 운용 중이며, 총 운용 자산규모는 100.07조원입니다. 국내에 리츠제도가 도입된 이래 처음으로 100조원 규모의 시장으로 성장한 것입니다. 리츠는 투자자들의 투자처 다변화 요구 및 대체투자 수요 증가, 그리고 기업의 자산유동화 수요 증대 등의 이유로 자산 규모가 꾸준히 늘어나고 있습니다.

특히, 정부의 공모 상장 리츠 활성화 정책으로 세제혜택 등 리츠 저변확대의 기반이 마련된 가운데 꾸준히 새로운 리츠들이 유가증권시장에 상장되면서 리츠투자 시장이 더욱 확장되고 있습니다.

코람코는 이리츠코크렙, 코람코에너지리츠, 코람코더원리츠 등 3개의 상장리츠를 운용하는 유일한 리츠 AMC로서, 자체 경쟁력 강화와 상품 차별화를 통한 시장점유율 지속확대는 물론, 리츠 시장의 질적 성장과 일반투자자들을 위한 간접투자 저변확대를 위해 노력하고 있습니다.

자산 변동 추이: 2024년 12월 말 기준 국내에는 400개의 리츠가 운용 중이며, 총 운용 자산규모는 100.07조원입니다. 국내에 리츠제도가 도입된 이래 처음으로 100조원 규모의 시장으로 성장한 것입니다. 리츠는 투자자들의 투자처 다변화 요구 및 대체투자 수요 증가, 그리고 기업의 자산유동화 수요 증대 등의 이유로 자산 규모가 꾸준히 늘어나고 있습니다.

특히, 정부의 공모 상장 리츠 활성화 정책으로 세제혜택 등 리츠 저변확대의 기반이 마련된 가운데 꾸준히 새로운 리츠들이 유가증권시장에 상장되면서 리츠투자 시장이 더욱 확장되고 있습니다.

코람코는 이리츠코크렙, 코람코에너지리츠, 코람코더원리츠 등 3개의 상장리츠를 운용하는 유일한 리츠 AMC로서, 자체 경쟁력 강화와 상품 차별화를 통한 시장점유율 지속확대는 물론, 리츠 시장의 질적 성장과 일반투자자들을 위한 간접투자 저변확대를 위해 노력하고 있습니다.