코람코자산신탁

리츠 옥석 가리기... 코람코 상장리츠 3형제 주목
-코람코신탁 능동적 운용... 위탁관리 전환하고 사명 변경까지
-낮아진 주가에 시가배당률 8% 육박... 투자매력 높아져

지난해 급격한 기준금리 인상과 부동산시장의 불확실성으로 인해 체면을 구겼던 상장리츠시장에 새로운 2개의 리츠가 상장 준비를 마치며 시장의 기대감을 높이고 있다.

8일 리츠업계에 따르면 한화그룹과 삼성금융계열사가 각각 스폰서로 참여하는 한화리츠와 삼성FN리츠가 3월말~4월초 순차적으로 상장될 예정이다.

국내 상장리츠 주가는 지난해 10월 저점을 다진 뒤 최근 상승세를 이어오고 있다. 기준금리 정점이 임박했다는 평가와 각 리츠들의 리파이낸싱(대환대출) 금리가 예상치보다 낮은 수준에서 조달되는 등 지난해 리츠에 대한 우려가 과장됐었다는 평가와 함께 지금이 매수 '적기'라는 의견도 나온다.

하지만 아직 대다수 리츠들은 공모가를 밑돌고 있고 미국의 금리인상과 국내 부동산시장 침체가 지속되고 있어 상장리츠 투자에도 옥석을 가려야 한다는 의견에 힘이 실린다.

◇공모가 지킨 리츠 단 4개 뿐... 절반은 코람코신탁이 운용
리츠는 부동산 간접투자 상품으로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 관련 증권에 투자하고, 벌어드린 수익의 90%를 투자자들에게 배당한다. 저금리가 유지되던 지난해 상반기까지만 해도 주가변동성이 적고 공모가기준 연 5~7%대의 배당을 받을 수 있어 안정적 투자처로 각광 받았다.

하지만 지난해 하반기 금리가 급격하게 인상됨에 따라 시중은행들의 예적금 금리가 5%를 돌파하며 상대적으로 리츠의 매력이 희석됐다. 거기에 더해 일부 리츠들의 대출 리파이낸싱에 따른 배당률 하락 우려까지 겹쳐 큰 폭으로 주가가 하락했다.

8일 한국거래소에 따르면 국내 상장된 21개 리츠 중 공모가(5,000원)를 지키고 있는 리츠는 신한알파리츠(6,410원), SK리츠(5,120원), 이리츠코크렙(5,140원), 코람코에너지리츠(5,080원) 단 4곳뿐이다. 최근 리츠 주가가 상승세를 보이고 있지만 여전히 대부분의 상장리츠는 공모가를 밑돌고 있다.

특히, 시가총액 최상위 리츠인 롯데리츠(3,985원)와 ESR켄달스퀘어리츠(3,890원)는 물론 해외 자산을 보유한 마스턴프리미어리츠(3,820원)와 미래에셋글로벌리츠(3,920원) 등도 공모가에 한참 미치지 못하고 있다. 이런 가운데 공모가를 넘긴 상장리츠 절반을 코람코자산산탁이 운용하고 있는 것이 눈에 띈다.

코람코자산신탁은 지난 2001년 국내에 리츠 제도를 도입시킨 최초의 부동산금융회사다. 현재 총 41개의 리츠를 운용 중이며 이 중 3개 리츠를 코스피에 상장시켰다. 한국토지주택공사(LH)리츠를 제외한 민간 리츠시장에서 약 20%의 시장점유율을 기록하고 있는 이 분야 1위 운용사다.

코람코자산신탁이 2018년 상장시킨 이리츠코크렙은 이랜드리테일의 아울렛 매장 중 매출액 최상위권 5개 매장(뉴코아아울렛 일산점・야탑점・평촌점, 2001아울렛 분당점・중계점)을 보유하고 있다. 물가인상률과 연동된 임대료 구조로 매년 매출이 증가되도록 설계되었으며 최근 코로나 종식과 리오프닝 기대감의 영향으로 지난해 저가 대비 약 10% 상승하며 반등에 성공했다.

특히, 제로금리 시기였던 2021년 리파이낸싱을 마쳐 향후 2년간 3.01%대 고정금리를 적용받아 고금리 시기에 가장 경쟁력 리츠라는 평가와 함께 대신증권에서는 목표주가를 5,800원으로 제시하기도 했다.

또한 전국 167개 주유소와 2개의 물류센터, 4개의 대형 가전매장을 보유한 대표적인 다물(多物) 리츠 코람코에너지리츠도 주가방어에 선전하고 있다.

코람코에너지리츠는 활발한 자산 매각과 신규 자산 편입, 개발 등을 통해 상장리츠 중 가장 능동적으로 운용되고 있다. 2021년 19개 주유소를 매각한데 이어 지난해 부동산경기 하락직전 4개 주유소를 추가 매각하며 특별배당의 기대감을 높이고 있다. 오는 2025년 까지 3.07%의 고정금리로 자금조달을 완료해 금리 리스크도 상대적으로 낮다. 이런 점이 부각되며 지난해 말 삼성증권에서는 코람코에너지리츠의 목표주가를 6,300원으로 제시 했다.

◇코람코, 능동적 운용... 올해 가치제고에 올인
코람코자산신탁은 최근 운용 중인 리츠들의 주가 반등을 위한 구체적 실행계획을 가다듬는 것으로 알려졌다.

우선 상장 리츠 중 유일한 CR리츠(기업구조조정리츠)인 이리츠코크렙을 위탁관리리츠로 전환한다. CR리츠는 부동산투자법 상 대주주의 구조조정대상 부동산에만 투자할 수 있다. 그 때문에 이리츠코크렙은 대주주인 이랜드리테일이 운영하는 뉴코아아울렛과 2001아울렛 등 5개 리테일 자산만 보유하고 있다.

하지만 위탁관리리츠 전환을 계기로 수도권 주요 업무지구 랜드마크 오피스와 데이터센터 등 성장성을 갖춘 일반 자산을 추가 편입해 리츠의 체질을 환골탈태 시킨다는 계획이다. 이미 위탁관리리츠 전환에 필요한 조건은 모두 충족한 상태다.

코람코에너지리츠는 상장이후 줄 곳 강조해온 ‘토지플랫폼’으로서의 정체성을 강화한다. 최근 스페셜티 전문브랜드 ‘폴 바셋’과 업무협약을 통해 리테일 분야로 임차 포트폴리오 개편을 예고하기도 했다. 또한 하반기부터 주유소 용도전환과 주유소부지개발 등을 본격화하고 ‘생활 인프라 플랫폼’으로 확실히 자리매김하기 위해 리츠명에서 아예 ‘에너지’를 떼어 내 새로운 브랜드를 적용하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다.

코람코자산신탁은 이리츠코크렙과 코람코에너지리츠 외에도 코람코더원리츠를 운용하고 있다. 코람코더원리츠는 여의도 랜드마크 중 하나인 하나증권빌딩을 보유하고 있다. 안정적 배당을 최우선으로 공실 없는 프라임 오피스에만 투자한다는 원칙을 세웠다. 또한 물가인상률과 연동된 임차계약을 통해 지속적으로 수익을 높여간다는 계획이다.

특히, 코람코더원리츠는 상하반기 2회 배당하는 일반 리츠와 달리 연 4회 분기배당하는 분기배당형으로 설계되어 다른 리츠와 교차 투자 시 현금흐름의 안정성을 높일 수 있다.

코람코에너지리츠와 코람코더원리츠를 총괄하는 윤장호 코람코자산신탁 부사장은 “코람코가 운용하는 상장 리츠 각각의 경쟁력을 강화하는 한편 투자자들의 우려를 불식시키기 위해 ‘자금조달 코스트 저감’에 대한 전략도 수립 중”이라며 “메자닌, 담보부사채 등 다양한 방안을 검토 중이고 낮춰진 조달 코스트 만큼 배당여력을 높이는 것이 목표”라고 말했다.

◇주가 떨어졌지만 시가배당률 높아져
지난해 상장리츠 주가가 폭락에 가까운 하락세를 보인 것을 두고 대부분의 전문가들은 하락폭이 과도했다고 말한다. 물가 및 금리인상의 정점이 임박한 만큼 상장리츠에 주목할 시기라는 설명이다.

삼성증권 이경자 연구원은 "레고랜드발 프로젝트파이낸싱(PF) 불안이 리츠의 리파이낸싱 우려로 확산됐으나 이는 과도하다"며 "지자체·당국이 금융시장 불안에 대한 강력한 진정 의지를 보이고 있는데, 이는 차입시장 불안으로 부정적 영향을 받고 있는 리츠 섹터 투자심리에 긍정적 요인으로 작용할 전망"이라고 말했다.

거기에 더해 하락한 주가와는 반대로 시가배당률은 치솟고 있다. 시가배당률은 1주당 배당금을 현재 시가로 나눈 값이다. 리츠의 배당성향은 그대로인데 주가가 낮아지며 예상 배당률이 8%에 육박하는 종목들이 줄을 잇고 있다.

한국리츠협회 상장리츠 시장현황 자료에 따르면 이날 종가기준 이리츠코크렙과 코람코에너지리츠는 각각 연 8.14%와 6.89%의 시가배당이 예상되고 신한알파리츠도 연 6.09%의 배당을 기대할 수 있다.

이러한 기대감이 확산되며 최근 한국거래소 KRX리츠 TOP10 지수도 꾸준히 상승 중이다. 지난해 10월 761.87p를 기록하며 연간 최저치를 기록했는데 전날 858.12p로 마감하며 저가대비 약 12.6%상승했다. KRX리츠 TOP10 지수는 유가증권시장에 상장된 리츠 중 시가총액 상위 10개 종목을 유동 시가총액으로 가중해 산출한 지수다.

코람코자산신탁 정준호 대표이사는 “미국과 일본 등 해외에서는 리츠를 노후준비 최적의 상품으로 평가 한다”고 설명하며 “국내 상장 리츠는 아직 걸음마 단계로, 최근 들어 주가 변동성이 커졌지만 꾸준한 배당과 안정적인 성장세를 이어간다면 투자자들에게 리츠 고유의 경쟁력을 다시 평가받게 될 것”이라고 말했다. 끝.