코람코자산신탁

[보도자료]코람코, 블라인드펀드로 개발사업... 준공前 임대 100%

코람코, 블라인드펀드로 개발사업... 준공前 임대 100%

- 국민연금, 교직원공제회 블라인드 투자... 강남역 인근 복합빌딩 신축개발
- ‘토지’상태 개발사업에 기관 블라인드자금 투자된 최초 사례
당초 준공 3개월 내 임대 50%목표... 임대 수입도 초과 달성

[서울 강남역 인근에서 개발 중인 복합빌딩 케이스퀘어 강남Ⅰ현장사진]

코람코자산신탁(대표이사 사장 정준호, 이하 ‘코람코’)이 블라인드펀드를 통해 강남역에 개발 중인 복합 빌딩 ‘케이스퀘어 강남Ⅰ’이 준공 전 임차인 유치를 완료하며 임대율 100%를 조기에 달성했다.

최근 경기둔화 및 소비심리 위축에 따라 상가 및 오피스 등의 공실률이 늘고 있는 시장상황에서 이례적인 성과다.

케이스퀘어 강남Ⅰ은 코람코가 국민연금, 교직원공제회 등 기관투자자의 자금을 위탁받아 설립한 블라인드펀드로서 강남역 인근 부지를 매입하여 지하4 ~ 지상13층, 연면적 10,623㎡ 규모의 복합 상업·업무시설로 신축 개발하는 프로젝트다.

코람코는 최초 투자당시 준공 후 3개월 내 임대율 50%, 이후 9개월 내 임대 완료를 목표로 사업을 추진했다. 하지만 개발 단계에서부터 잠재 임차인의 요구를 반영한 설계와 적극적인 임대마케팅을 진행한 결과 공사기간 초기에 앵커임차인 ‘빌리엔젤’과 ‘패스트파이브’를 유치하는 데 성공했다.

또한 앵커임차인 확정 이후 임차인간 시너지가 발휘될 수 있도록 층별 MD(Merchandising ; 상품화 계획) 재구성을 통해 준공 전 100% 임대를 달성하게 되었다. 임대차 계약을 통해 확보된 임대수입도 당초 계획 대비 8%를 상회하는 수준이다. 거기에 더해 코람코는 추가 수익률 제고를 위해 기존 PF대출을 담보대출로 전환하는 리파이낸싱을 단행해 선제적으로 비용을 낮춘다는 계획이다.

케이스퀘어 강남Ⅰ은 건설기간 2년을 포함하여 총 5년간 투자가 이뤄지며 해당기간 동안 연평균 약 5%의 배당과 향후 매각을 통해 최종 14%대의 IRR을 계획하고 있다.

한편 케이스퀘어 강남Ⅰ은 국민연금, 교직원공제회 등이 블라인드펀드 투자를 통해 진행된 개발 사업이다. 이는 기관투자자가 투자대상을 특정하지 않은 상태에서 블라인드 방식으로 자금을 모아 토지에 투자해 개발한 최초의 사례다.

연기금 등 기관투자자의 블라인드 자금은 안정적인 수입과 변동성이 적은 기존 우량 자산에 투자하는 것이 보통이다. 하지만 이번 사업은 상대적으로 위험성(Risk)이 높은 개발 사업임에도 코람코의 사업성 판단과 운용능력에 대한 신뢰를 기반으로 투자가 이뤄졌다는 점에서 의미가 크다.

코람코 가치부가투자운용실 최승호 팀장은 “국민의 소중한 재산을 관리하는 연기금 입장에서 기존 사례가 없는 블라인드펀드를 통한 개발 사업 투자는 결코 쉽지 않은 결정이었을 것”이라며 “코람코를 믿고 맡겨주신 자금이 다름 아닌 내 가족의 노후 자금이라는 사명감으로 사업의 안정성을 위해 매진했다.”고 말하며 어려운 결정을 내린 기관투자자들에 고마움을 전했다.

코람코는 현재 케이스퀘어 강남Ⅰ 준공에 이어 또 다른 강남역 인근의 복합시설 개발사업인 케이스퀘어 강남Ⅱ의 건축 인허가도 진행 중이다. 케이스퀘어 강남Ⅱ는 코람코의 두 번째 블라인드펀드가 투자한 2,200억 원 규모의 개발사업으로 케이스퀘어 강남 1보다 개발 및 투자규모가 커졌다. 코람코 블라인드펀드 2호에는 교직원공제회, 농협중앙회, 경찰공제회, 예다함 등이 투자했다.

코람코는 케이스퀘어Ⅰ,Ⅱ를 기반으로 향후 부동산 가치부가 및 개발사업분야의 블라인드펀드 운용사로 확고한 입지를 다진다는 계획이다. 끝.